8月22日，保利物業（HK06049，股價37.900港元，市值209.71億港元）發布的2023年半年業績公告顯示，上半年實現營收71.4億元（人民幣，下同），同比提升10.7%；毛利15.1億元，同比上升15.8%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%。

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值得注意的是，2023年物業行業正處于由“規模發展”，逐漸進化到“高質量發展”的變化中，根據已公布的半年報業績，物企營收增速趨緩，盈利能力普遍出現明顯下滑，分化加劇。

整體來看，保利物業上半年在主營業務上各項財務指標均表現不錯，營收、利潤表現略強于同步發財報的中海物業，不過在非業主增值服務和社區增值服務上，出現“增利不增收”的情況。

來源：保利物業2023年中報

外拓新增合同金額翻倍

在大物業戰略的牽引下，上半年保利物業合同管理面積增至8.42億平方米（去年同期為7.32億平方米），在管面積約6.51億平方米（去年同期為5.23億平方米）。整體而言，保利物業已經構建起涵蓋全國28個省、直轄市和自治區的209個城市，合同項目達2830個，在管項目數增至2230個。

管理面積的大幅增長，一方面得益于母公司保利發展持續增長的輸送，另一方面保利物業在外拓市場也開足馬力。

上半年，來自保利系統內新增在管項目數達76個，較去年同期提高65%。同時，保利物業新簽約第三方項目單年合同金額12.9億元，同比提升111%。在拓展項目體量方面，僅上半年新簽約千萬元級以上項目金額就達6.1億元，追平2022上半年總簽約合同金額，項目數量達33個，同比提升175%，一二線城市新簽約單年金額占比較同期提升8.4個百分點，占比達72.5%。

來源：保利物業2023年中報

整體來看，于2023年6月30日，保利物業來自第三方項目的在管面積達到約412.0百萬平方米，較2022年底的在管面積增長約59.0百萬平方米，占總在管面積約63.3%；來自第三方的物業管理服務收入約為19.686億元，較2022年同期大幅增長約32.4%，占物業管理服務總收入約40.9%，同比提高約3.3個百分點。

從物業類型收入看，上半年保利物業源自住宅小區的物業管理服務收入約為28.36億元，較2022年同期增長約17.4%，占整體營收比例為58.9%。而非住宅物業營收占比為41.1%，其中源自商業及寫字樓的物業管理服務收入約為7.579億元，較2022年同期增長約25.4%；源自公共及其他物業的收入約為12.243億元，較2022年同期增長約30.9%，占物業管理服務總收入的比重約25.4%。

增值服務“增利不增收”

上半年，保利物業的利潤增速跑贏收入增速，整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點；凈利率達到10.9%，同比提升1個百分點。

在主要營收板塊中，物業管理服務收入同比增加約21.8%至48.18億元，而非業主增值服務和社區增值服務，收入均同比錄得下跌。其中，非業主增值服務收入為10.5億元，同比下跌3.8%；社區增值服務收入為12.72億元，同比下滑9.3%。

保利物業在中報解釋稱，非業主增值服務收入下降主要是因為其提供案場協銷服務的項目數量下降；社區增值服務收入下降則主要由于社區零售、家政服務等到家業務的部分消費需求及產品服務變化。

來源：保利物業2023年中報

不過，增長服務業務的毛利率都有所提升。保利物業社區增值服務利潤同比增長8.5%，毛利率同比增長6.2%；非業主增值服務的毛利率19.58%，較2022年同期上升約0.95個百分點。

對于保利物業這份中報，引發投資者的一個關注點是其與保利發展的一項關聯交易。上半年，保利物業根據《車位租售業務代理服務框架協議》開展車位代理業務，向保利發展支付30億元的按金。由此，保利物業預付款項、按金及其他應收款項較2022年底的8.73億元增加約30億元，根據合同約定保證金將于2023年12月收回。

對于未來發展，保利物業表示，在經濟發展的波動調整中，物業管理服務行業作為基礎性、民生型服務業，在社區保障、商業服務、公共治理等領域積極作為，呈現出較好的發展韌性和穩定性。伴隨一系列經濟支持政策的落地，行業也有望在舊城改造、城市服務、社區生活等領域迎來新的發展機遇。

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