“住房市場正在發生由重買輕租到租購并舉的重大變化。當前商品住房市場和租房市場存在翹翹板的關系，購房動力相對減弱，但租房需求特別是長租需求在相對提升。”

8月17日，在由中國社會科學院財經戰略研究院主辦、貝殼租房協辦、共青團四川省委支持舉辦的“聚焦租住品質，助力青年發展”2023年租賃發展論壇上，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，未來租房市場將向不斷提升租房體驗、盤活存量住房資源兩個方向發展。

在當天論壇活動上，共青團四川省委、成都市住建局、共青團成都市委、四川省房地產業協會、成都市房地產經紀協會等省市各級主管部門、全國專家學者以及行業領先的居住企業代表還共同探討了如何更好盤活存量資產，豐富租賃住房供給，助力城市新市民、青年人的品質安居等問題。

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2023年租賃發展論壇現場 圖片來源：主辦方提供

青年安居不止于“有房租住”

此前中央經濟工作會議提出，“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設”。同時，今年7月，四川省委、省政府發布了《關于建設青年發展型省份的若干措施》，涉及教育供給、就業創業、住房保障等與青年成長發展密切相關的重點領域。

四川省房地產業協會秘書長張代強表示，助力青年人、新市民扎根發展的第一步是“安居”，大力發展住房租賃市場，連接更多企事業力量構建多主體、多層次、多元化租賃產品供給有重要意義。

共青團成都市委青年發展部部長顏明指出，成都市扎實推動青年發展型城市試點建設，通過健全完善工作機制、高位謀劃實施方案、強化落實工作保障、積極營造城市氛圍，優化青年多元安居環境，關注每一位青年的成長與發展需求，高質量建設青年發展型城市，助力打造充滿青春活力的公園城市示范區。

根據貝殼研究院測算，2023年成都市住房租賃人口已超過500萬人，在重點城市中極具代表性。清華大學建筑學院住宅與社區研究所和貝殼研究院課題組聯合開展的成都新青年租住特征調研顯示，28歲以下的新青年住房租金平均2188元/月，與成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租賃面積34平方米，具有較好的可支付性和較為寬松的面積。

清華大學建筑學院住宅與社區研究所所長、清華大學無障礙發展研究院院長邵磊認為，成都開放舒適、多元包容、文化多樣、生活便利的城市特色對新一代青年人有著強大的引力，價格適中、居住舒適的租賃住房降低了新青年留在成都的門檻。

針對新一代青年人的租房需求，與會嘉賓們討論總結得出：青年安居不止于“有房租住”，他們對于租賃房源的穩定租期、租住品質、住房租賃服務等方面有更高的追求；當代消費者租房品質需求凸顯，住房租賃從供給側到服務側都面臨優化升級的需求。

伴隨新型城鎮化向縱深推進，新市民、青年人的租住品質丞待提升，住房問題的穩妥解決，一方面有利于青年安居、安心就業創新，一方面也會催生新的相關消費需要與能力，有利于內需擴大。這其中，包括供給和需求兩個待提升的基本面。

在供給側，鄒琳華分享道，“當前住房租賃行業已由粗放擴張進入穩健發展階段。”他指出，未來發展租房市場，需要適應住房市場由重買輕租到租購并舉的形勢變化，探索將有條件的滯銷商品住房轉換為租賃住房，支持鼓勵家庭將部分自有商品住房轉化為租賃住房，拓展租賃住房供給渠道的同時盤活存量住房資源；大力發展專業化、集約化租賃住房運營機構，支持專業租賃托管機構的規范化發展，不斷提升租房體驗，降低出租成本；通過支持發展長期租賃，以及探索先租后買等，解決青年人租房的后顧之憂。

重慶大學管理科學與房地產學院副院長周滔則認為，符合現在年輕人生活習慣和品質居住的需求的好房子需要具備四個特征：場景化的居住空間、生活化的社區空間、菜單化的服務保障、極簡化的事務流程。

對于需求側，邵磊認為，當代青年人在選擇租賃房源時，除了通勤成本、住房租金等經濟因素，私密性、安全、健康、日常便利和良好的租住服務等更高維度需求，已經逐漸成為新一代青年人對于“租住好房子”的新的基準線。“未來規范的機構化房源將越來越受到青年人的青睞。”

民間資本如何深度參與租賃市場

提升租住品質、規范住房租賃市場，除了政策的正面牽引，也離不開民間資本和企業的深度參與推動。圓桌論壇上，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉分享了貝殼租房在供需兩側的探索。

在供給側，貝殼租房以租賃經紀服務、分散式房源托管、集中式公寓運營等方式，為市場提供多層次的租賃產品供給；在服務側，貝殼租房面向消費者推出了專屬管家、靈活支付等服務。

“當前國內集中式公寓管理面積靠前的企業都是有著開發商背景，采取的是自持或者包租模式。”宋春暉表示，貝殼租房則采取的是一個平臺模式，這個平臺可以用多種多樣的方式去連接優質的供給，為客戶提供更多的服務和保障，并將過程進行串聯，最終實現效率及客戶體驗的提高。

在他看來，當前精租公寓的角色一般分為資產方、資金方、運營方、品牌方。“但貝殼海鹽公寓，既是投資方又是運營方，還是品牌方，而且還有供應鏈，能為客戶提供經過篩選驗證和標準化的產品。”宋春暉強調，無論貝殼是做集中式公寓還是其他產品，都是為了不斷優化給客戶提供的供給。

“消費者始終是我們關注的核心，也是所有產品設計、服務體驗的出發點和落腳點。貝殼租房成立一年多來，聯合多方合作伙伴，探索了多種存量資產改造模式，如包租運營、委托運營等。”宋春暉表示，“未來，我們希望以C2M（從消費者到生產者）為核心產品理念，根據客戶的需求來設計房型，不斷滿足新市民、青年人真實的租住需求。”

貝殼租房成都總經理肖振宇介紹到，首個以C2M為產品理念打造的貝殼海鹽公寓已經在成都成華區落地，該公寓總量605間，已交付519間，從試運營至今，入住率超過90%。“在設計之初，我們就充分調研了各類用戶尤其是年輕租客的需求，來設計打磨產品，比如提供更多儲物空間的專屬戶型，設置人臉識別和24小時安保，還提供共享的書吧、健身房、娛樂室和花園露臺等超大公共活動空間。”

“微利可持續是貝殼租房堅持的一個理念。首先在回報周期上，如成都貝殼海鹽公寓項目簽訂了15年，項目投入成本能在8年內收回就行；其次在年度租金漲幅上，當前行業年度平均漲幅在5%，但我們的項目就定在2%到3%，與中國CPI是持平的。”

宋春暉解釋稱，貝殼進入這一領域，并不希望由于貝殼的加入讓租金持續上漲，從而使青年人的支付能力變差，以這是我們核心投資邏輯。“從目前成都貝殼海鹽公寓的情況來看，是好于預期的，將近三個月時間就可以住滿，未來就是續租率的管理。”

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封面圖片來源：主辦方提供