上市物業服務企業的中報披露步入尾聲。

中信證券研報顯示，2023年中期樣本物業企業加權毛利率為16.5%，同比增加0.28ppts，仍然保持高度穩定；企業管理規模效應開始發揮效果，即便今年上半年外拓競爭更加激烈，樣本企業銷管費率依然同比下降0.68個百分點至6.76%。“在毛利率提升和銷管費率下行的多重影響之下，上半年樣本企業凈利率提升0.4個百分點到7.3%；凈利潤增速24.6%，同比提升13.7個百分點，大于收入端17.8%的增速。”

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多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，物業服務企業并沒有隨著時間推移而盈利能力下降，企業固然需要為了鞏固盈利能力而付出努力，但行業整體而言足以維持合理可靠的盈利水平。此外，擺脫母公司“依賴”、增強企業獨立性，越來越成為當下物企發展的“高頻詞”。

行業基本面回歸正常

今年上半年，物企營收能力正在恢復。

據中信證券的研報，2023年中期，樣本物業企業（市值大于100億港元）加權毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28%；凈利率提升0.4個百分點到7.3%；凈利潤增速24.6%，增速比去年同期提升13.7個百分點，大于收入端17.8%的增速。

另據每經記者不完全統計，截至8月30日，已有52家A股和港股上市物企發布2023年中期業績報告，其中碧桂園服務以207.33億元遙遙領先，萬物云則以160.2億元位居第二。這也是上半年僅有的兩家營收超百億元的上市物企；此外，還有7家物企營收超50億元。

（注：本表為截至2023年8月30日統計數據）

歸母凈利潤方面，上半年僅有2家上市物企超過10億元，分別是碧桂園服務的23.51億元和華潤萬象生活的14.02億元，萬物云以9.98億元緊隨其后。

需要注意的是，上半年融創服務凈利潤扭虧為盈，達3.4億元。對此融創服務表示，主要原因是今年上半年應收款項沒有再增加并且在減少。在業績會上，融創服務管理層表示，不會出現因關聯方大額計提減值的情況。

“2022年，受地產關聯方拖累以及疫情影響，部分物業服務企業出現了虧損現象。然而，物業行業與民生相關的政策支持、弱周期、低風險、現金牛、成長好的基本屬性仍未改變，物業行業整體基本面仍然向好。上半年隨著疫情結束，和物業服務企業獨立性的提升，物業服務企業逐步走出了2022年的低迷，這是回歸行業基本面的正常現象。”

中指研究院物業總經理牛曉娟8月31日通過微信向每經記者表示，全年來看，物業企業的整體營收有望維持穩中有升的發展趨勢，行業發展前景可期。

不過相比于融創服務的扭虧，今年上半年仍有部分物企處于持續虧損狀態，甚至有部分企業由盈轉虧。

具體來看，上半年建業新生活實現收入同比減少13.5%至13.53億元，歸屬股東凈虧損2.99億元（去年同期為2.89億元），出現上市以來首次虧損。建業新生活解釋稱“由于房地產行業下行，導致房地產開發商的相關應收賬款信用風險上升，基于審慎性原則，對賬面的應收賬款及金融資產等資產進行減值測試并計提合理減值約6.41億元，而去年同期計提額是1386萬元，同比漲幅超過45倍”。

再看佳兆業美好，自2022年中報開始，該企業就開啟了業績滑坡的序幕，至今仍未能好轉，今年上半年虧損約0.969億元。虧損原因同樣是“大額金融資產虧損計提”。

值得注意的是，2022年中期、2022年全年以及2023年中期三期業績，佳兆業美好大額金融虧損計提分別是3854萬元、1.25億元和2.63億元，當期同比增速分別是859.8%、-12%和641.1%，直接影響著凈利潤盈虧。

“大額計提減值對物業企業的影響主要來自于企業的地產關聯方，今年以來這種計提影響雖然有所減弱，但依然對部分物業服務企業產生了影響。”牛曉娟指出，短期來看，大額計提減值肯定會對物業服務企業的盈利能力產生負面影響；長期來看，隨著物業服務企業獨立性的提升，這種影響將逐漸減弱，且物業行業本身的基本面也尚可。提升獨立性，是當前部分物業企業擺脫關聯方影響、提升盈利能力的必由之路。

（注：本表為截至2023年8月30日統計數據）

多家物企重申“獨立性”

越來越多的物企在中報中重申請了經營或財務的獨立性。

以恒大物業為例，由于關聯方流動性問題，近兩年恒大物業持續對關聯方進行了應收貿易賬款減值，2021年、2022年分別計提了24.4億元、24.56億元，而到了今年上半年，恒大物業對來自有關連人士應收貿易賬款減值撥備了23.45億元，計提比例高達99.5%。

在業績公告中，恒大物業稱，“集團已基本脫離對關聯方業務的依賴。本集團致力于不斷為業主提供多元化服務，強化市場化發展，提升公司競爭水平。”上半年，恒大物業新增合約面積中有93.3%來自第三方，而來自關聯方的收入僅占總收入約1.1%；來自第三方的收入占比98.9%。

同樣的，融創服務上半年來自關聯方的收入也從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應的，公司來自第三方的收入占比從原來的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。

不僅是恒大物業和融創服務，包括萬物云、碧桂園服務等在內的頭部物企同樣在加速對外拓展，尋求獨立。

今年上半年，萬物云住宅物管業務中，來自萬科集團及其合營公司的在管項目共1446個，在萬物云所有在管項目中占比約四成。從新增項目來看，上半年萬物云共增加140個項目，其中來自關聯方36個，來自第三方104個，第三方項目已經成為萬物云新增項目的主要來源。

在業績會上，朱保全針對投資者關心的萬物云獨立性問題表示，萬物云69%合同來自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬科無關，與萬科的關聯交易已經逐步降到13%，未來可能還會逐步下降。

事實上，近兩年受中國恒大挪用恒大物業134億元存款事件影響，市場對物管企業與其地產關聯方是否存在違規資金往來的問題保持高度警惕。時至今日，被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業“仍在追討損失，但受限于關聯方流動性危機，追回這筆錢尚存在重大不確定性”。

而此前金科服務出借給金科股份的15億元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服務不得不“接受”此前金科集團以部分物業及股權作擔保，該抵押品的公允價值為22.82億元。

如今，壓力到了碧桂園服務。當前碧桂園正遭遇“自成立以來的最大困難”，碧桂園服務與碧桂園的關聯性備受市場關注。在今年的中期業績會上，碧桂園服務首席財務官黃鵬就表示，碧桂園服務會做個好乙方，配合甲方保交樓，協助兄弟公司化解風險和輿情；但公司會嚴格遵守法律底線，遵守上市規則，確保兩家公司業務和財務的獨立，不會做任何利益輸送行為。

黃鵬強調，“公司不存在將現金存款作為關聯兄弟地產公司債務擔保方的情況，截至今年上半年末，這樣的情況沒有發生，未來也不會發生。公司的人員、財務、資產、機構、業務與關聯方、控股股東完全隔離”。

“面對地產關聯方拖累，物業服務企業擺脫依賴，獨立化發展迫在眉睫，不論規模拓展還是業務發展方面都應該更多的借助市場力量和第三方資源，形成獨立的良性運營模式。深刻意識到獨立發展的重要性，加強獨立市場拓展。”在牛曉娟看來，提升獨立性，是當前部分物業企業擺脫關聯方影響、提升盈利能力的必由之路。物企獨立性持續增強、更加冷靜和理智的戰略布局以及關聯方的“出清”，都有助于行業開啟新的發展周期。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1135482230