今年上半年，上市房企的業(yè)績表現(xiàn)如何?

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從目前已發(fā)布2023年上半年度業(yè)績報告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規(guī)模效益依然突出，而多家中小房企則出現(xiàn)“增收不增利”的情況。同時，有房企歸母凈利潤同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業(yè)上半年由盈轉(zhuǎn)虧。

值得注意的是，上半年不少房企出現(xiàn)業(yè)績較大波動，主要因旗下項目較少，兼受個別項目或區(qū)域市場影響較大。而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤下滑的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水8月31日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，部分中小房企受益于期內(nèi)房地產(chǎn)項目進入結(jié)轉(zhuǎn)期、投資收益增加、租賃收入有所好轉(zhuǎn)等因素影響期內(nèi)實現(xiàn)收益增加。有些房企則面臨結(jié)轉(zhuǎn)項目較少、結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降、各類成本費用增加等問題而導致收入減少，同時銷售預期不力加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當期損益。部分中小房企則面臨區(qū)域市場下行壓力、其他業(yè)務收入增長不利等問題。

多家房企“增收不增利”

從頭部房企上半年的營收來看，規(guī)模效益依然突出，除部分出險房企外，大多數(shù)頭部房企的營收和歸母凈利潤表現(xiàn)穩(wěn)健。

如萬科A、碧桂園上半年營收均超2000億元，綠地控股、保利發(fā)展和中國恒大均超過千億元，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、融創(chuàng)中國、綠城中國和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發(fā)展以122.2億元居位，萬科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過20億元。

不過，大多數(shù)中小房企在上半年的表現(xiàn)并不理想，多家企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

如首開股份，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因為“與去年同期相比，期內(nèi)房屋集中交付項目總規(guī)模較大，相應房屋銷售收入、成本均大幅增加”。

表示在項目銷售上，上半年首開股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽、大連、廈門等住宅項目，目前累計簽約銷售面積較低。

中華企業(yè)也出現(xiàn)收入增長但規(guī)模凈利潤虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年營收同比大增108.74%。其中一個原因是中華企業(yè)對旗下的鎮(zhèn)江回龍山莊、鎮(zhèn)江檀悅名居兩個項目合計計提減值準備0.68億元，這也相應減少公司報告期內(nèi)歸母凈利潤約0.68億元。

港資房企路勁上半年也出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，上半年實現(xiàn)收入同比增加26.22%至62.76億港元歸屬股東凈虧損達12.20億港元。“因房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，交付物業(yè)的價格有所下降，導致期內(nèi)毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”

也有部分房企上半年營收凈利潤雙降。

如中洲控股，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入36.46億元，同比下降22%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-1969.97萬元，同比下滑107.62%。

再如深深房A，從上半年凈利潤變化情況來看，深深房A與去年同期相比由盈轉(zhuǎn)虧。“本報告期凈利潤主要來源于經(jīng)常性業(yè)務，上年同期凈利潤主要來源于處置子公司產(chǎn)生的投資收益等非經(jīng)常性損益。而營收下滑主要是房地產(chǎn)銷售收入下降所致。”

劉水指出，區(qū)域中小型房企應專注開發(fā)業(yè)務，提質(zhì)增效。區(qū)域中小型房企應通過區(qū)域深耕、打造更加貼近客戶需求的產(chǎn)品，從而提升企業(yè)的專業(yè)化程度和品牌競爭力。對于立足一二線城市的區(qū)域性中小型房企，在都市圈范圍內(nèi)深耕布局，應專注區(qū)域開發(fā)，通過更高的經(jīng)營質(zhì)量獲得管理紅利溢價，爭取更多的競爭優(yōu)勢。

“對于三四線城市中小房企，隨著盲目擴張企業(yè)的退出，競爭將有望減少，這些房企應進一步深耕大本營地區(qū)，提升標準化建設程度的同時打造品牌價值，進而謀取更大的規(guī)模。”

“營利雙增”下仍有壓力

上半年也有多家房企財務指標表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。

如港龍中國地產(chǎn)，上半年實現(xiàn)收益74.39億元，同比增長36%；歸屬股東凈利潤1.90億元，同比增長6%%。

港龍中國地產(chǎn)的主要收益來自物業(yè)銷售，由于報告期內(nèi)交付的物業(yè)增加，帶動已確認物業(yè)銷售額出現(xiàn)增長。同時，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內(nèi)的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷售及營銷開支和一般及行政開支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”

再看上實發(fā)展，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入34.49億元，同比增長149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。無論是在營收還是規(guī)模凈利潤上都迎來大幅度增長，實現(xiàn)扭虧為盈。

上實發(fā)展表示，實現(xiàn)上述業(yè)績主要是公司抓住市場回暖時機，圍繞年度預算和重點工作，在夯實基礎(chǔ)工作的同時，推進重大項目實施。上實發(fā)展在手項目較少，上半年僅4個在建項目，上海一個樓盤的認購銷售額就占其整體簽約金額的98%。

上半年，雖然張江高科營業(yè)收入同比減少59.67%至5.41億元，不過歸母凈利潤卻同比增加1701.61%，達到3.92億元。但其“凈利潤的增長主要來自租賃業(yè)務收入、投資收益的增長，以及公允價值變動收益同比增加近2億元”。具體到房地產(chǎn)銷售上，張江高科收入也較同期出現(xiàn)大幅下降。

北辰實業(yè)上半年的歸母凈利實現(xiàn)同比扭虧，也仍要面對行業(yè)下行對業(yè)績的影響。上半年北辰實業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)板塊、會展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)板塊均實現(xiàn)扭虧為盈，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展仍面臨一定掣肘。

從儲備項目來看，報告期內(nèi)北辰實業(yè)總土地儲備461.05萬平方米，同比下降14.47%；其中權(quán)益土地儲備同比下降14.55%。而且，上半年北辰實業(yè)無新增房地產(chǎn)儲備。同時，上半年北辰實業(yè)新開工面積23.64萬平方米，同比下降33.56%，這一下降意味著供應量的減弱，為未來地產(chǎn)板塊收入帶來了更多不確定性。

“2023年，整體房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競爭格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”劉水表示，未來行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。開發(fā)業(yè)務賽道彎道超車機會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。

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