深陷地產項目融資難題的金融機構對風險項目處置方式各異。

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記者獲悉，有信托公司擬通過尋找出資方并協調其受讓信托計劃項下部分債權收益權份額、調整信托利益分配順序、調整業績比較基準等方式加快相關信托計劃資金的退出。

記者日前從投資者處獲悉，浙金信托近期召開部分涉房信托計劃受益人大會，對信托計劃一攬子階段性處置方案進行投票表決，涉及匯業478號集美星海、匯業481號金科集美星辰等多個項目。

記者從部分信托計劃受益人大會公告材料了解到，浙金信托提出一攬子階段性處置方案為：由相關出資方受讓信托計劃項下部分債權收益權份額后，先分配20%信托本金，信托計劃后續的回款在優先支付出資方對應的部分債權收益權份額及收益后，再向受益人進行信托利益分配。同時繼續尋找其他出資人分批次受讓信托計劃項下的剩余債權收益權份額。

記者注意到，也有部分產品方案是設立服務信托進行管理，對項目進行盤活開發，在達成盤活化解方案后，先償還部分存量債權，向投資者分配約20%本金。

匯業478號集美星海信托計劃受益人大會表決票 圖片來源：投資人供圖

先兌付20%，并繼續尋找其他出資方

以浙金·匯業506號金科重慶南山項目集合資金信托計劃為例，記者從相關會議公告看到，相關信托計劃在今年5月便已宣布延期，項目擬進行信托計劃一攬子階段性處置方案，并已針對相關事項召開受益人大會。

從受益人大會審議事項可知，信托計劃將部分債權收益權份額轉讓給出資方，該債權份額為截至2023年5月15日的剩余貸款債權本金20%以及截至2023年5月15日借款人應付未付的部分利息債權。信托計劃收到出資方支付的轉讓價款后，扣除信托計劃項下截至2023年5月15日應付未付信托費用（若有）和信托負債（如有）后，向受益人進行分配（分配信托本金不低于存續信托規模的20%）。

信托計劃后續的回款在優先支付出資方對應的部分債權收益權份額及收益后，再按照信托合同及受益人大會決定向受益人進行信托利益分配。

同時，受托人將繼續尋找其他出資方分批次受讓信托計劃項下的剩余債權收益權份額，且收益權份額轉讓價款的用途和信托計劃層面后續回款的分配順序與本次轉讓保持一致，后續相關事項在不超出本次受益人大會授權的情況下，將按照本次受益人大會決定情況予以執行，不再另行召開受益人大會。

公告還提到，自2023年5月15日起，信托計劃的業績比較基準重新調回至信托計劃成立時各期信托單位份額對應的業績比較基準。另外，受益人信托利益分配順序調整為先分配信托本金，待全部信托本金分配完畢后，再分配信托收益。

處置方案各有差異

據了解，浙金信托匯業478號集美星海、匯業502陽光城長沙愉景灣（下稱”匯業502”）等多個項目，均采取先兌付20%本金的階段性解決方案。投資者表示，不是所有項目都是同一個方案，有個別方案有所調整。

就匯業502項目來看，信托資金用于長沙中泛置業有限公司（以下簡稱“長沙中泛”）名下陽光城長沙尚東灣項目部分樓棟的開發建設，但目前相關項目已停工并被政府接管。浙金信托等多方談判后初步達成盤活化解方案，擬對長沙中泛名下部分地塊進行開發銷售，以實現存量信托債權的退出。

盤活化解方案的核心是設立服務信托的方式。據了解，在達成盤活化解方案后，由長沙中泛先償還本信托計劃部分存量債權，預計屆時可向受益人分配信托本金20%左右。

具體來看，該服務信托期限為36+12個月，相關信托公司及指定主體籌措新增資金認購A類份額，相關信托公司以其管理的信托計劃存量信托債權認購B類份額，服務信托資金用于長沙中泛名下部分地塊開發建設。

此外，地方政府平臺公司（持股51%）、服務信托（持股48%）和長沙中泛（持股1%）設立合資公司。長沙中泛將名下擬盤活地塊過戶到新設合資公司名下，并將相關土地抵押給服務信托，為服務信托新增投入和存量債權提供抵押擔保。

在盤活化解方案中，盤活地塊貨值相對于新增投入和存量債權本金的覆蓋倍數約3倍。盤活地塊銷售回款的一定比例用于還款。先償還新增投入，再償還存量債權。自2021年12月21日起，存量債權先償還本金后支付利息，存量債權利率調整為5.08%/年，依據最終本息償還情況，利率可適當上調，但最高不超6.5%/年。

據了解，運用服務信托進行房地產風險處置正受到機構們的重視。用益研究孟凡科在《風險處置受托服務信托框架下房地產紓困業務探討》一文中提到，2022年4月初監管部門下發《關于調整信托業務分類有關事項的通知（征求意見稿）》，當中便提到風險處置受托服務信托。

“作為資產服務信托大類中的風險處置受托服務信托，其在房地產紓困業務中的作用是利用信托的資產隔離功能，實現項目公司資產與困境地產企業母公司的資產隔離。”

據了解，除了尋找出資方受讓信托債權份額、調整信托利益分配順序、運用服務信托等方式外，也有信托公司變身“開發商”接手地產項目股權和管理權。如去年2月份中國恒大公告，光大信托接手恒大位于重慶、東莞兩個項目的股權及債權，五礦信托接手恒大佛山、廣州兩個項目的股權和債權。

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