8月30日晚間，中交地產（SZ000736，股價13.87元，市值96.46億元）發布2023年半年報。

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中報顯示，上半年中交地產實現營業收入87.63億元，同比下降29.57%；歸屬于上市公司股東凈利潤為-5.69億元，同比下降774.76%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-5.87億元，同比下降1191.39%。

截至2023年6月30日，中交地產總資產1,411.12億元，較上年末增長2.77%；歸屬于上市公司股東的凈資產27.18億元，較上年末下降17.47%。

此前只是被詬病增收不增利，如今由盈轉虧。《每日經濟新聞》記者留意到，在與半年報同期發布的《關于計提資產減值準備和信用減值準備的公告》中，中交地產表示，本次計提減值準備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤2.82億元，減少歸屬于母公司股東權益2.82億元。

來源：中交地產2023年中報

多個項目銷售不及預期，計提致凈利虧損2.82億元

來看看一年前中交地產的數據。

2022年上半年，中交地產營業收入為124.42億元，同比增長151.39%；歸屬于上市公司股東凈利潤為8425.4萬元，同比下降47.87%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-4546.75萬元，同比增長87.08%；經營活動產生的現金流量凈額為28.13億元，同比增長124.31%。

如今，營業收入從同比增長151.39%到同比下滑29.57%，歸母凈利潤從8425.4萬元直接變成虧損5.69億元。

對于2022年的利潤下降，中交地產董秘田玉利曾在今年4月的業績說明會上解釋稱，隨著前期較早拿地并開發的高毛利項目逐步結轉完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產行業毛利率總體呈現下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內項目公司持股情況不同的項目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤亦受到影響，導致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤較少。

對于今年上半年的利潤下滑，中交地產在上述計提公告中坦言，因宏觀環境及行業整體下行影響力，公司多個項目銷售情況不及預期，2023年6月30日，公司對項目開發產品及在建開發項目的可變現凈值進行測試并計提相應存貨跌價準備。本次計提減值準備將減少公司歸屬于母公司股東的凈利潤2.82億元，減少歸屬于母公司股東權益2.82億元。

此外，經營指標方面，據半年報，2023年1-6月，（全口徑）中交地產實現簽約銷售面積100.29萬平方米，較上年同期減少3.57%；實現簽約銷售金額214.62億元，較上年同期增加4.69%；實現銷售回款金額246.38億元，較上年同期增加26.35%；（權益口徑）實現簽約銷售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%；實現銷售回款金額177.9億元，較上年同期增加24.41%。

截至報告期末，公司持有房地產項目115個，項目總建筑面積3,112萬平方米，期末累計已竣工面積1,610萬平方米，在建及待建面積1,504萬平方米。

1年內到期債務192.38億元，將加強資產負債率管控

今年2月23日晚間，中交地產公告稱，擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會規定條件的特定對象發行股票，募集資金總額預計不超過35億元。

6月27日，中交地產定增方案獲得通過。當時其在公告中就表示，中交地產業務主要集中在重慶、長沙、南京、天津等二線城市，由于2016年和2017年的房地產過熱現象的出現，上述城市在前兩年中陸續頒布了限購、限貸政策，對于房地產市場的供需關系以及價格產生了一定影響。

在今年4月針對深交所關于定增方案的問詢函回復中，中交地產曾披露2020年、2021年、2022年的相關數據，剔除預收款后的資產負債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負債率分別達到317.70%、284.61%、280.23%，現金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

從中交地產目前的債務結構看，截至2023年6月30日，期末融資余額667.24億元，其中，銀行貸款314.88億元，債券72.82億元，信托融資30.59億元，控股股東方借款174.87億元。期限方面，1年內到期192.38億元，1-2年到期35.03億元，2-3年到期73.82億元，3年以上50.69億元。

中交地產在半年報中坦言，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比，仍有不小的差距，資產負債率近年來有所改善，但仍然偏高，商業運營整體專業能力偏弱，滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑。

對于下半年重點工作安排，中交地產表示，會加強資產負債率、帶息負債等關鍵指標管控，做好資金接續，確保債券按期足額兌付、債務到期償還，防范財務風險。

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