隨著房地產行業走入深度調整，與之相關的物業管理行業，發展環境亦發生巨變，不少物業不得不告別對地產母公司的依賴，主動或被動地走向獨立發展之路。

8月10日，由中物智庫主辦，昆明市物業管理行業協會協辦，世紀金源服務作為支持單位，每日經濟新聞作為媒體協辦單位的“夯基聚力 行則將至”2023中國物業綜合實力百強企業研究發布會在昆明舉行，并發布了《2023中國物業百強企業研究報告》（以下簡稱《報告》）。

【資料圖】

《報告》顯示，物企規模增長普遍放緩，2022年樣本上市物企在管面積達62.63億平方米，增速由前兩年同期的40.43%、50.39%放緩至18.85%。同期，營業收入和凈利潤增速放緩，增收不增利的現象顯現。市場競爭激烈之下，部分頭部物企在競標時，不惜以“帶資墊資入場”的不良競爭方式獲取項目。

中物智庫方面認為，物業管理行業是個值得長期發展的行業，行業的輕資產、抗周期性特征和發展邏輯并沒有改變，因短期利益而影響公司的戰略和定位是得不償失的，只有做好基礎服務，贏得客戶口碑，才是長久發展之道。

2023中國物業綜合實力百強企業研究發布會現場 圖片來源：每經記者 陳利 攝

百強物企業績增速放緩

《報告》顯示，2022年，百強物企在管面積達101.83億平方米，所占市場份額達27.50%。雖然高速增長的時代結束，物業行業的發展格局分散，但尚未形成寡頭壟斷局面，未來的市場競爭仍將更加激烈。百強企業在資源稟賦、自身拓展能力和服務實力、品牌勢能上都具有更強的市場競爭力，市場份額和提升空間有望得到進一步提升。

報告期內，百強企業第三方在管面積達58.72億平方米，占比57.67%。樣本上市物企第三方在管面積持續提升，占比達61.27%，較上年增加1.46個百分點。

市場外拓成為業績增長的動力，與國企及地方國企等達成戰略合作、合資合作等輕資產合作模式逐步替代重資金的股權收購，是第三方拓展的重要方式之一。

百強物企在營業收入方面達到3196.63億元，市場份額為21.37%。同期，樣本上市物企營業收入2472.23億元，增速由上年的44.38%放緩至19.38%，市場占有率較上年增加0.93個百分點至16.53%。

一方面，管理規模增速的放緩，導致基礎物業服務收入增長放緩。另一方面，受地產行業下行、疫情等導致的行業回款難度大、防疫成本上漲和商譽減值等問題的影響，創收能力強和具有高毛利的增值服務業務大幅收縮，物業行業整體營收增速放緩。

昆明市物業管理行業協會秘書長唐曉林表示，房地產行業大周期拐點出現，未來的20年，附屬于房地產的物業管理將調整到分化期。當前，行業正在告別舊的周期，開始新的周期。

“中國經濟的運行正在發生系統而深遠的改變，這個改變將導致物業管理基層系統的改變，企業原來的很多認知和規律將不再適用，企業的迷茫也將不斷加大。”唐曉林認為，“時代變了，企業唯一要做的就是改變認知、順勢而為。”

在以往的印象里，物業管理行業屬于第三產業，亦是勞動密集型行業。根據《報告》，報告期內，百強企業的營業成本為2528.46億元，營業成本率達到79.10%，廣義上的人工成本約占七成。

中物智庫認為，物業管理行業對于智慧科技的探索至關重要，不僅將把員工從低效的重復工作中解脫出來，提升工作效率，也助力服務品質提升。

“帶資入場”模式引熱議

隨著房地產行業供需關系發生重大變化，預計未來新房市場將見頂回落，物業服務增量時代將轉入存量化時代。

《報告》指出，目前存量物業市場競爭尤為激烈，特別是對于部分重點城市、優質項目，往往會吸引多家頭部物企競標，為獲取項目，部分物企不惜通過“帶資入場”獲取項目。此外，部分業委會對物業企業的要求愈加苛刻，要求物企提供高額的保證金，甚至墊資代付。

對此，第一服務執行董事兼CEO劉培慶認為，物業行業在一個混沌期，但是要高質量發展不應該帶資進場，一個合同期結束后，如果投資的企業難以盈利甚至虧損，還需要把之前墊資的金額賺回來，可能會導致服務質量降低甚至更嚴重的后果。

佰川產融產業發展集團董事長王宏杰指出，物業管理行業要走高質量發展之路，關鍵在于回歸客戶，回歸價值和回歸專業本身。在為業主提供資產保值增值的基礎上，創造更有價值的服務內容，比如說政務服務、金融服務和科技服務等。

“帶資進場是不正常的低價位競爭方式，”王宏杰直言，這將是企業不關心客戶、不關注價值之下使用的低質量的競爭手段，不值得行業廣泛推薦，除非企業承諾的投入資金交給第三方監管機構。

綠地泉服務執行董事兼總經理溫雪娜坦言，近年來，物業管理行業進入“內卷”時代，而“內卷”分為良性和惡性，“帶資進場”即是惡性競爭的一種。

在中鐵建物業黨委書記、執行董事鄧秋生看來，行業良性的“卷”是好事，表明物企在面對客戶需求的過程中，能提供很多選擇，對業主來講是好事。另外，“卷”也會推動行業會越來越走向專業化，實現有質量、有特色、個性化的服務。

中物智庫認為，不良競爭行為是變革和深度調整過程中暫時且很難避免的問題，而市場終會作出檢驗和篩選。長期來看，物企之間的競爭終將逐漸趨于理性、物業服務收費標準也將逐漸回歸正常水平線。

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝